MAA

主なトピック

• 発行総額は3億5,000万ドル、利率は5.350%、満期日は2031年12月15日。
• 発行価格は元本の99.584%に設定された。
• オファリングの決済は2006年11月12日頃を予定している（※プレスリリース上の年表記に準拠）。
• 調達資金の主な用途は、無担保リボバンキング枠や商業手形プログラムの返済、および物件の取得・開発・再開発などの一般企業目的。
• J.P.モルガン、みずほ証券、トゥルーイスト・セキュリティーズ、U.S.バンコープ、ウェルズ・ファーゴが共同ブックランナーを務める。

今後の見通し

• 慣例的な決済条件の満たされ次第、2026年11月12日に取引が完了する見込み。
• 調達資金を活用した既存債務の返済や、アパートコミュニティの取得・開発・再開発の推進。

主なトピック

• 2026年第3四半期の普通株主帰属純利益は83.1百万ドル（前年同期は98.6百万ドル）で15.8%の減益。
• 総物件収益は560.1百万ドルで前年同期比1.0%増加。
• 既存物件セグメントの収益は、平均物理的稼働率および平均実効賃料の低下により前年同期比0.4%減少。
• 既存物件の物件営業費用は、光熱費や建物修繕・保守費用の増加により前年同期比2.0%増加。
• 利息費用は平均借入残高の増加および実効金利の上昇により8.3百万ドル増加。

今後の見通し

• 新規供給による圧力は2026年残りおよび2027年にかけて低下していくと見込んでいる。
• マクロ経済の不確実性が高まれば、アパート需要の抑制や新規・更新賃料の伸び悩みに繋がるリスクがある。
• 2026年10月1日付でMAAシリーズI優先株の全額償還を完了し、年間約3.7百万ドルの配当負担を削減した。

主なトピック

• 2026年第3四半期の希薄化後コアFFOは1株当たり2.10ドルとなり、前年同期の2.16ドルから微減した。
• 既存物件（Same Store）の第3四半期の実効ブレンド賃料成長率は0.4%となり、更新賃料が5.3%と堅調に推移した。
• 第3四半期末時点の既存物件の入居率は95.3%、居住者の流出率は39.6%と歴史的に低い水準を維持した。
• アリゾナ州フェニックス等の物件の初期リーシング完了や、新規開発・着工、ワシントンD.C.の物件売却を実施した。
• 第3四半期中に無担保タームローン（DDTLファシリティ）から2億5,000万ドルを追加借り入れし、残高は3億5,000万ドルとなった。
• 第3四半期中に0.4百万株の自社株を平均126.72ドルで取得し、総額5,000万ドルを投じた。

今後の見通し

• 10月の新規入居者向け賃料が9月から改善し、季節的パターンに反して前年同月比でのプラスに転じた。
• 10月のブレンド賃料は前年同期比で100ベーシスポイント以上加速した。
• 経営陣は、今後の新年度に向けて賃料動向が一段と好ましい方向へ成長するという楽観的な見通しを示している。

主なトピック

• サンベルト地域の高成長市場に強固なポートフォリオを構築し、全サイクルでのアウトパフォーマンスを実現
• 2026年第2四半期時点で、カンザスシティMSAでの263戸の建設開始やナッシュビルMSAでの土地取得を実施
• 2026年第3四半期にはナッシュビル（312戸）、北バージニア（306戸）、カンザスシティ（88戸）での新規建設開始を予定
• Wi-Fi事業などのテクノロジー活用イニシアティブが順調に拡大し、2026年第2四半期までに150万ドルの収益を創出
• 15年間の年間複利トータル・シェアホルダー・リターン（TSR）は8.0%を記録し、130期連続の四半期現金配当を実施
• ムーディーズおよびS&Pによる信用格付けはA3/A-を維持し、強固なバランスシートを活用した成長投資を継続

今後の見通し

• サンベルト地域における供給の影響が低下する中、開発パイプラインの安定化による増収と純営業収益（NOI）の成長を期待
• 「ReiMAAgine」イニシアティブ等を通じたオペレーション基盤の効率化とスケーラビリティの向上を推進

主なトピック

• 2026年10月1日付で8.50%シリーズI累積的償還可能優先株の全額を現金償還
• 償還価格は1株当たり50.00ドルに加え、未払いの既経過配当金を支払う
• 2026年9月30日に1株当たり1.0625ドルの四半期配当を別途支払い予定
• 償還資金はATMプログラムにおけるフォワード・セール契約の決済収益で調達
• 優先配当の削減効果により、1株当たりコアFFOの増加（アクリティブ）が期待される

今後の見通し

• 2026年9月15日を基準日として、9月30日にシリーズI優先株の四半期配当を支払う
• 2026年10月1日に優先株の償還および権利消滅を実行する
• レガシー優先株の退職により、資本構造の簡素化と会計的複雑さの排除を実現する

主なトピック

• 2026年第2四半期時点で、カンザスシティMSAにおいて263戸のコミュニティ開発を開始。
• ナッシュビルMSAで土地を取得し、2026年7月に312戸の建設を開始。
• 北バージニアで土地を取得し、2026年第3四半期に306戸の開発着工を予定。
• 過去12ヶ月の解約率は過去最低の39.6%を記録し、更新賃料は+5%の維持を見込む。
• S&P 500構成銘柄であり、総資本は約222億ドル、格付けはMoody's A3 / S&P A-を維持。

今後の見通し

• 供給過剰の影響が低下する中、開発パイプラインやテクノロジー導入による収益成長を期待。
• 安定的な配当の継続と、長期的な株主価値の向上に向けた資本配分を継続。

主なトピック

• 2026年6月30日時点の連結業績および財務状況に関するプレスリリースに伴う情報開示です。
• プレスリリース内で更新されたセム・ストアのNOI成長率予想のレンジ上限について訂正が行われました。
• NOI成長率予想レンジの上限は、従来の0.10%ではなく-0.10%に修正されました。
• 更新された予想レンジの中央値については、正しく-0.90%と記載されていたことが確認されています。

今後の見通し

• 訂正されたNOI成長率予想に基づき、下半期の同等店舗ポートフォリオの業績動向が注視されます。

主なトピック

• 2026年第2四半期の希薄化後1株当たり利益（EPS）は1.04ドル、コアFFOは2.08ドルとなった。
• 同一物件（セムストア）の実効ブレンドリース成長率は0.7%となり、前期から改善傾向を示した。
• 第2四半期末時点の同物件ポートフォリオの平均物理的稼働率は95.3%、居住者の解約率は39.6%と歴史的低水準を維持した。
• ノースカロライナ州シャーロットで「MAA Plaza Midwood」の開発を完了し、カンザスシティ市場での新規建設に着手した。
• 第2四半期中に最大3億5000万ドルの無担保遅延ドロータームローン（DDTL）枠を設定し、1億ドルを借入した。

今後の見通し

• 需要が新規供給による下押し圧力を上回りつつあり、今後多くの市場でファンダメンタルズの回復が広範に進むと見込む。
• 価格決定力や新規開発物件からの収益貢献を通じて、魅力的な将来の利益成長を実現する方針。

主なトピック

• 最大3億5,000万ドルの無担保遅延引出型タームローン施設（DDTL Facility）を設定
• 借入金の返済および一般的な企業目的に資金を活用する計画
• 借入枠の実行期限は2026年12月21日まで、最終的な満期日は2030年11月15日
• 金利はSOFRまたはベースレートにクレジット格付に応じたマージンを加算した変動金利
• 未払残高に対して年率0.15%のコミットメント・フィーを四半期ごとに支払う

今後の見通し

• 借入枠は2026年12月21日まで最大5回に分けて引き出し可能
• アコーディオン機能により、借入枠を最大5億5,000万ドルまで増額可能

主なトピック

• 2026年5月の新規契約賃料成長率は第1四半期から210bps改善し、ブレンド価格成長率は140bps上昇。
• 5月に資産売却資金を活用して5,000万ドルの自社株買いを実施（年初来累計1億2,300万ドル）。
• カンザスシティでの新規開発など、長期的な価値創造に向けた規律ある資本配分を継続。
• 集中サポートとAIワークフローを活用した「ReiMAAgined」運営プラットフォームのパイロット運用を推進。
• 約10万5,000戸の賃貸ユニットを保有し、ムーディーズでA3、S&PでA-の信用格付けを維持。

今後の見通し

• 供給圧力の低下と成長イニシアチブの成果発現により、モメンタムの構築を見込む。
• 今後1年かけてポートフォリオ全体への展開を進め、マージン拡大機会の最大化を図る。

主なトピック

• 任期満了に伴う取締役候補者9名全員が選任された。
• 役員報酬に関する諮問投票（Say-on-Pay）が賛成多数で可決された。
• 2026年度の独立監査人としてアーンスト・アンド・ヤングLLPの選任が批准された。
• 基準日である2026年3月13日時点の株主を対象に議決権行使が行われた。

今後の見通し

主なトピック

• 2026年5月付の資本市場アップデート（Capital Markets Update）資料をExhibit 99.1として提出
• S&P 500構成銘柄であり、公開企業としての30年以上の実績を強調
• 総資本は約202億ドル、総戸数約10万5千戸規模のポートフォリオを展開
• 2026年の予想開発パイプラインは約10億ドル規模
• ムーディーズおよびS&Pによる信用格付けはA3/A-

今後の見通し

• 供給圧力の低下に伴うモメンタムの構築を見込む
• 高成長サンベルト市場でのポートフォリオ戦略により、サイクルを通じたアウトパフォームを目指す

主なトピック

• 2026年第1四半期の希薄化後EPSは1.06ドル、Core FFOは2.13ドルを記録。
• 同社ポートフォリオの居住者解約率は39.9%と歴史的低水準を維持。
• タンパ（フロリダ州）の「MAA Breakwater」およびシャーロット（ノースカロライナ州）の「MAA Liberty Row」の開発を完了。
• オペレーティング・パートナーシップを通じ、7年物無担保シニアノート2億ドルを発行（クーポン4.650%）。
• 約7,300万ドルを投じ、平均単価130.46ドルで普通株式0.6百万株を自社株買い実施。

今後の見通し

• 高需要市場における供給と需要のファンダメンタルズ改善に伴う成長機会に楽観的姿勢を維持。

主なトピック

• 2026年3月1日から4日のシティ・グローバル不動産CEOカンファレンス向けの投資家向けプレゼンテーション（Exhibit 99.1）を開示した。
• MAAは公開企業としての実績が30年を超え、S&P 500の構成銘柄である。
• 総資本は約220億ドル、保有アパート戸数は約10万5,000戸である。
• 2026年の予想開発パイプラインは約10億ドル規模となっている。
• ムーディーズおよびS&Pの信用格付けはそれぞれA3およびA-である。

今後の見通し

• 供給圧力の低下に伴い、モメンタムの向上が期待される。
• 高成長のサンベルト市場におけるポートフォリオ戦略を推進する。

主なトピック

• オペレーティング・パートナーシップが2033年満期の4.650%シニア・ノーツ2億ドルを発行・売却
• 利率は年4.650%で、利払いは毎年1月15日と7月15日に半期ごとに行われる（初回利払いは2026年7月15日）
• 償還期限は2033年1月15日
• 2025年11月10日に発行された4億ドルの初期債券と同一のシリーズとして統合・換金可能
• 発行体による早期償還オプション（メイク・ホール条項付）や、2032年11月15日以降の全額・一部償還権が設定されている

今後の見通し

主なトピック

• 発行額は2億ドルで、2033年1月15日満期の4.650%シニア無担保社債。
• 2025年11月10日に発行済みの既存の4億ドルの社債と同一シリーズとして統合される。
• 発行価格は元本の100.237%（再発行利回り4.606%）。
• 調達資金は主として無担保商業手形プログラムの借入金返済、および既存債務の返済や物件の取得・開発等の一般企業目的に使用される予定。
• 社債の払込完了は2025年2月27日を予定している（慣例的な取引完了条件に基づく）。

今後の見通し

• 社債発行の完了日は2025年2月27日の予定（慣例的条件の充足が前提）。
• 調達資金は商業手形プログラムの返済や物件の取得・開発・再開発に充当される計画。

主なトピック

• REITとしての課税に関する米国連邦所得税法の考慮事項を更新
• 普通株式および優先株式の保有・処分に関する税務上の取り扱いを総括
• 本開示は2025年2月14日付のForm 8-Kの記載内容を全面的に置換するもの
• Bass, Berry & Sims PLCによる法務意見書（Exhibit 99.1）を添付

今後の見通し

主なトピック

• 2025年第4四半期の希薄化後1株当たり利益は0.48ドル、通期は3.78ドルを記録。
• 2025年第4四半期のコアFFO（1株当たり）は2.23ドルとなり、前年同期と同水準を維持。
• 同社運営物件（Same Store）の第4四半期の実効ブレンド賃料成長率は-1.7%、物理的稼働率は95.7%。
• 第4四半期に7年物シニア・アンセキュア・ノート4億ドルの発行や、リボルビング・クレジット・ファシリティの借入枠拡大・延長を実施。
• 第4四半期中に自社株買いを実施し、約2,700万ドルで0.2百万株を取得。

今後の見通し

• 新規供給の鈍化や底堅い需要、高い居住者定着率により、2026年に向けた賃貸ファンダメンタルズは建設的な見通し。
• 市場環境の引き締まりが新たなリース価格の回復を支え、収益パフォーマンスの強化につながると期待される。

主なトピック

• 原告側との間で、集団訴訟のすべての請求を解決するために総額5,300万ドルの和解金支払いに合意。
• 和解金は2回に分けて支払われ（第1回は2026年3月2日以降に2,650万ドル、第2回はその30日後に2,650万ドル）、裁判所の予備承認および最終承認が必要。
• 2025年度の財務諸表において損失偶発引当金を6,250万ドルに増加させ、その他の非営業費用に計上する予定。
• 本件の和解金は2025年のCore FFO（Core Funds from Operations）やFADには影響を与えない。
• 和解に伴い、クレジットレーティング、流動性、レバレッジ比率、および配当方針や資本配分フレームワークに重大な変更は見込んでいない。

今後の見通し

• 原告側は2026年3月31日までに和解契約の予備承認を求める申し立てを行う予定。
• 和解不成立となった場合、会社側は訴訟に対して引き続き積極的に争う姿勢を示している。

主なトピック

• 2025年に支払われた配当金の課税上の構成を発表
• 普通株式の1株当たり四半期現金配当は1.5150ドル
• 優先株式の1株当たり四半期現金配当は1.0625ドル
• 配当の大部分（99.3974%）が普通課税分配（Ordinary Taxable Distribution）に分類される
• 配当の一部（0.6026%）が長期譲渡所得（Long Term Capital Gain）に分類される
• 資本の払い戻し（Return of capital）に該当する部分は予想されていない

今後の見通し

• 開示された課税構成は税務申告の予備作業に基づくものであり、最終的な申告完了に伴い調整される可能性がある
• 大きな変更は予想されていないが、株主は自身の税務顧問に相談することが推奨されている

主なトピック

• Nareit REITworld 2025年次会議（12月9日〜10日開催）向けプレゼンテーションの提供
• 約30年の上場実績を持つS&P 500構成銘柄としての強固なプラットフォームの紹介
• サンベルト地域の高成長市場におけるポートフォリオ戦略の提示
• 開発、再開発、テクノロジー活用による価値創出イニシアチブの解説
• Moody'sおよびS&Pによる信用格付け（A3/A-）と強固なバランスシートの維持

今後の見通し

• 供給圧力の低下に伴う業績モメンタムの構築
• 2025年の見通しおよび2026年に向けた事業環境の考慮事項の提示

主なトピック

• 2025年11月11日以降、市場閉場後に投資家向けプレゼンテーション資料（Exhibit 99.1）を公開した。
• 総資本は約220億ドル、S&P 500構成銘柄であり、30年以上にわたる上場企業としての実績を持つ。
• サンベルト地域の高成長市場に分散投資し、優れたポートフォリオ戦略を展開している。
• 開発パイプラインやテクノロジーを活用したイニシアチブにより価値向上を図る計画を示した。

今後の見通し

• 供給圧力の低下に伴い、業績のモメンタムが向上する見通し。
• 強固なバランスシートを背景に、継続的な成長をサポートする方針。

主なトピック

• 子会社Mid-America Apartments, L.P.が総額4億ドルの4.650%シニア・ノート（2033年満期）を発行
• 利息の支払いは年2回（毎年1月15日および7月15日）、初回支払いは2026年7月15日を開始日とする
• 2032年11月15日より前はメイク・ホール条項に基づき繰上償還が可能
• 2032年11月15日以降は、元本全額の償還が可能
• 2017年5月9日付の基本契約（インデンチャー）および2025年11月10日付の第10次追加補足契約に基づく発行

今後の見通し

主なトピック

• 子会社Mid-America Apartments, L.P.が4億ドルのシニア無担保社債を発行
• 社債の利率は4.650%、満期日は2033年1月15日
• 発行価格は元本の99.354%
• 調達資金の主な使途は無担保コマーシャル・ペーパーの借入金返済
• 残余資金は債務返済や物件の取得・開発・再開発などの一般企業目的に使用予定
• 社債の発行完了は2025年11月10日頃を予定

今後の見通し

• 慣例的な決済条件の充足を経て、2025年11月10日に発行が完了する見込み
• 調達した資金により短期的な借入金の返済および財務基盤の強化を図る

主なトピック

• 2025年第3四半期の希薄化後1株当たりコアFFOは2.16ドル（前年同期は2.21ドル）。
• 既存物件（Same Store）の実効ブレンド賃料成長率は0.3%となり、前年同期比で50bps改善。
• 第3四半期末時点の既存物件の入居者解約率は40.2%と歴史的低水準を維持。
• カンザスシティ市場で318戸のマルチファミリー物件を取得し、フェーズIIの開発を計画。
• 無担保リボルビング・クレジット・ファシリティの借入枠を15億ドルに拡大し、満期を2030年1月に延長。

今後の見通し

• 2025年第4四半期にはアリゾナ州フェニックス市場の取得済み土地において280戸の新規開発着工を計画している。
• 健全なバランスシートを活用して成長を加速させ、開発パイプラインを拡大する方針。