VMRK

主なトピック

• 2026年8月17日にEQRとAVBの対等合併が完了し、Vivmark Residentialが発足（逆さ買収によりAVBが会計上の取得企業）。
• 第3四半期（7-9月）のコアFFO（CFFO）は1株当たり1.03ドルとなり、前年同期の0.98ドルから5.1%増加。
• 第3四半期のEPSは1株当たり(1.27)ドル、FFOは同0.08ドル（合併関連費用0.92ドルを含む）。
• 年間純ランレート運営シナジーの期待値を1,000万ドル引き上げ、1億3,500万ドルに設定。
• 総合併関連費用の予想を当初の7億5,000万ドルから7億2,500万ドルへ下方修正。
• S&Pグローバル・レーティングが合併完了に伴い、長期発行体格付けを「A-」から「A」に引き上げ。

今後の見通し

• 2028年3月（合併完了から18ヶ月後）までに年間シナジーのフルランレート達成を見込む。
• 開発物件の完工およびリースアップの寄与により、2027年以降の優れた利益成長を期待。

主なトピック

• ERP Operating Limited Partnershipが米ドル建て商業手形プログラムの最大発行枠を拡大
• 最大発行残高の限度額を従来の1.5億ドルから2.5億ドルに変更
• 社債は通常の市場条件で米国の商業手形市場にて販売される
• 無担保シニア債務と同順位（パリー・パス）の扱いとなる
• 証券法第4条(a)(2)に基づき登録免除で発行される

今後の見通し

主なトピック

• 2026年通期同店住宅収益見通しを中点2%で維持
• 北カリフォルニアとニューヨーク市での運営が牽引
• 実効要請家賃は前年同期比3.6%増
• 物理的稼働率は95.7%で高水準
• 居住者更新率は60%を記録

今後の見通し

• 同店収益と家賃成長が季節性を考慮しながら持続する見込み
• 統合シナジーと開発投資が今後の成長を支える

主なトピック

• CEOのBenjamin W. Schall氏を含む経営陣がバンク・オブ・アメリカ・グローバル・リアル・エステート・カンファレンスに参加
• イベント内で会社のプレゼンテーションを実施し、ライブウェブキャストで配信予定
• 同社はアバロンベイ・コミュニティーズとエクイティ・レジデンシャルとの合併により2026年8月17日に設立された
• 全米の主要市場に18万戸以上の賃貸住宅を保有し、44億ドル以上の活発な開発を手掛ける

今後の見通し

• 2026年9月16日午後12時45分（東部時間）にライブウェブキャストを含むプレゼンテーションを開催予定

主なトピック

• AvalonBay CommunitiesがVivmark Residentialの子会社へ合併され、その後ERP Operating Partnershipへ吸収合併される形で取引が完了した
• 合併に関連し、旧AvalonBayの複数の一体型無担保社債について、子会社およびERP Operating Partnershipが債務を承継する補足契約を締結した
• ERP Operating Partnershipは、AvalonBayの既存の25億ドルのシニア無担保リボルビング・クレジット・ファシリティの権利と義務を承継した
• ERP Operating Partnershipは、AvalonBayの既存の5億5,000万ドルのシニア無担保タームローン施設の権利と義務を承継した

今後の見通し

• 新リボルビング・クレジット・ファシリティは2030年4月3日に満期を迎えるが、条件を満たした場合は延長が可能
• 借入枠は追加の5億ドルまで増額する能力を保持している

主なトピック

• 新会社「ヴィブマーク・レジデンシャル（VMRK）」が誕生し、2026年8月18日よりニューヨーク証券取引所で取引開始予定。
• 合併後の株式時価総額は約510億ドル、企業価値は約700億ドル、保有・運営戸数は18万4,000戸以上。
• 最高経営責任者（CEO）にはベンジャミン・シャール氏が就任し、取締役会会長にはスティーブン・ストレト氏が就任。
• 2026年の年間配当は1株当たり2.81ドルを予定し、年間2億ドルを超える自己資金による投資・成長余力を確保。
• 建設中の物件は約1万1,100戸（約44億ドル相当）、さらに将来の開発パイプラインとして約9,900戸を保有。

今後の見通し

• 2026年8月18日の市場オープンからティッカーシンボル「VMRK」で取引が開始される。
• 統合による規模の経済、AI・自動化・中央集約化を通じた効率化およびマージン拡大を目指す。

主なトピック

• 両社の株主総会において、合併関連の議案が99%超の賛成票で承認された。
• 合併完了予定日は2026年8月17日である。
• 合併後の新会社名は「ヴィブマーク・レジデンシャル（Vivmark Residential）」となる。
• 新会社のティッカーシンボルは「VMRK」としてニューヨーク証券取引所に上場する予定。
• アバロンベイの普通株式は、合併に伴い1株につきエクイティ・レジデンシャル普通株式2.793株に換算される。

今後の見通し

• 2026年8月17日に合併が正式に完了する見込み。
• 2026年8月18日の市場開始時から新ティッカー「VMRK」での取引が開始される。

主なトピック

• ERP Operating Limited Partnershipが総額10億ドルの社債発行に合意
• 4.950%の2031年満期社債を6億ドル発行
• 5.450%の2036年満期社債を4億ドル発行
• モルガン・スタンレー、ウェルズ・ファーゴ、BofAセキュリティーズ、ゴールドマン・サックス、J.P.モルガンが引受代表を務める
• 発行日は2026年8月4日付の条件契約に基づく

今後の見通し

主なトピック

• エクイティ・レジデンシャルとアバロンベイの合併による新会社名は「ビヴマーク・レジデンシャル（Vivmark Residential）」となる予定。
• 合併に関する統合委任状兼目論見書に関して、複数の株主から開示の不備を主張する要求書および訴訟（シェアホルダー・アクション）が提起された。
• 両社は請求の内容に法的根拠はないと主張しているが、合併手続きの遅延および費用を回避するため自主的に追加開示を実施。
• モルガン・スタンレーによる財務分析（比較取引価値分析および割引キャッシュフロー分析）に関する背景情報や詳細な倍率が追加された。
• 過去に検討された「会社A」との合併に向けた初期段階の協議や秘密保持契約に関する経緯が補足された。

今後の見通し

• 追加の要求書や訴訟が提起される可能性があるが、個別の受領・提訴については都度アナウンスしない方針。
• 合併手続きは引き続き進められ、統合完了後に「ビヴマーク・レジデンシャル」としての運営が開始される予定。

主なトピック

• アバロンベイの各普通株式は、1株につき2.793株のエクイティ・レジデンシャル共通株式に変換されます。
• 合併完了後、旧アバロンベイ株主が約51%、旧エクイティ・レジデンシャル株主が約49%を保有します。
• 会計上の処理ではアバロンベイが取得企業（買収側）となり、エクイティ・レジデンシャル側の資産・負債が公正価値で記録されます。
• ERPオペレーティング・パートナーシップは最大20億ドルのシニア無担保ブリッジローンに関するコミットメントレターを締結しました。
• 合併の完了は2026年後半が予想されています。

今後の見通し

• 合併は2026年後半の完了を見込んでいますが、特定の期日での完了は保証されていません。

主なトピック

• 2026年第2四半期のEPSは0.30ドル、FFO（資金運用実績）は1.00ドル、正常化FFOは1.02ドルを記録。
• サーム・ストアの売上高は前年同期比1.9%増、費用は3.0%増、NOIは1.4%増となった。
• アバロンベイ・コミュニティーズと全株式による同等合併の最終契約を締結し、統合後の企業規模は時価総額約53ドル億規模に達する見込み。
• ロサンゼルスとサンフランシスコの物件2棟（計515戸）を約1億6,400万ドルで売却。
• 堅調な需要を反映し、通期の同条件売上高およびNOIのガイダンスレンジの中央値を引き上げ。

今後の見通し

• 通期の同条件（サーム・ストア）物理的稼働率は96.3%を想定。
• 通期の同条件売上高成長率は2.1%〜2.7%へ修正。
• 通期の同条件NOI成長率は1.5%〜2.1%へ修正。
• 合併手続きの進行に伴い、EPS、FFO、正常化FFOの通期ガイダンスは取り下げ。

主なトピック

• 10名の取締役候補者が全員選任され、任期は2027年の年次株主総会までとなった。
• 2026年度の独立登録会計事務所としてアーンスト・アンド・ヤング（Ernst & Young LLP）の選任が承認された。
• 役員報酬に関する諮問的承認（Say-on-Pay）が可決された。
• すべての議案について必要な賛成票が確保され可決に至った。

今後の見通し

主なトピック

• エクイティ・レジデンシャルとアバロンベイ・コミュニティーズによる株式交換による対等合併を進行中
• 統合後の新会社CEOにベンジャミン・W・シャール氏（現アバロンベイCEO）が就任
• 取締役会チェアマンにはスティーブ・スプレット氏が就任予定
• マイケル・マネリス氏がCOO、ケビン・オシェア氏がCFOにそれぞれ就任するなど主要幹部人事決定
• 統合会社は賃貸アパート180,000戸以上を保有し、プロフォーマ企業価値は約690億ドルに達する見込み

今後の見通し

• 取引は2026年後半に完了する予定であり、両社の株主承認および慣例的な閉鎖条件の充足が前提となる
• 統合会社の本社はバージニア州アーリントンとイリノイ州シカゴのデュアル本社体制となる
• 取引完了前に、新会社の新しい名称が発表される予定

主なトピック

• プロフォーマでの株式時価総額は約52億ドル、企業価値は約69億ドル、保有戸数は18万戸以上の規模に拡大
• 1億7500万ドルの粗シナジーと、不動産税の再評価等を差し引いた1億2500万ドルの純シナジーを見込む
• 年間20億ドルのキャッシュフローと自己資金調達力を活用し、開発や買収等の成長投資を推進
• 建設中のプロジェクトは44億ドル規模・1万800戸のアパートに及び、中核的な成長ドライバーとして機能
• 初期の年間配当は1株当たり2.81ドルとし、エクイティ・レジデンシャルの既存配当水準を維持

今後の見通し

• 統合会社の新名称は取引完了前に発表される予定
• 経営陣の詳細な陣容についても取引完了前に別途公表される見込み
• 両社の株主承認や規制当局の認可等を経て取引完了を目指す

主なトピック

• 2026年第1四半期の1株当たり利益（EPS）は0.24ドル、FFOは0.89ドル、正規化FFO（NFFO）は0.99ドルを記録。
• 既存物件（同一店舗）の売上高は前年同期比2.2%増、費用は3.7%増、純営業収益（NOI）は1.4%増となった。
• 第1四半期の居住者解約率（Turnover）は7.8%と、同社史上最低を記録。
• 第1四半期中に約350万株の普通株式を平均取得価格63.42ドル、総額約2億1,940万ドルで自社株買いを実施して消却。
• 2026年の年間配当を2.81ドルに引き上げ、2025年比で1.4%の増配を実施。

今後の見通し

• 全市場で新築アパートの供給水準が低下する見込みであり、今後は譲歩（コンセッション）が減少し、下半期に向けて価格決定力が強化されると予想している。
• レジリエントな米国経済や賃貸住宅を好むライフスタイルの嗜好を背景に、雇用市場の加速に伴いポートフォリオ全体の収益パフォーマンスが広範に改善すると見込んでいる。

主なトピック

• 同社は原告側と5,600万ドルの和解基金を支払う合意に署名した。
• 和解契約には、裁判所の予備的および最終的な承認が必要となる。
• 本和解は2026年第1四半期の財務諸表において損失偶発引当金として計上される。
• 和解費用は2026年のGAAP利益およびNareit FFOを減少させるが、ノーマライズドFFOには影響しない。
• 同社は、流動性や信用格付け、事業運営への重大な悪影響はないとしている。

今後の見通し

• 裁判所の承認が得られない場合、または一定数のメンバーが離脱した場合、和解条件の見直しまたは契約の終了があり得る。
• 原告側は合意日から3ヶ月以内に裁判所へ予備承認の申し立てを行う予定である。
• コロンビア特別区における同様の訴訟については、引き続き積極的に防御を行う。

主なトピック

• 経営陣（社長兼CEOのマーク・J・パレル氏を含む）がシティ2026グローバル・プロパティCEOカンファレンスに参加予定
• カンファレンスでのラウンドテーブルプレゼンテーションは2026年3月3日午前11時（米国東部時間）にライブ中継される
• カンファレンスに関連して、運営状況の更新を含む最新の投資家向けプレゼンテーション資料をウェブサイトに掲載
• 同社は全米の主要都市圏で312物件（合計85,190戸の賃貸住宅）を所有・管理している

今後の見通し

• 2026年3月3日のカンファレンスおよびライブ中継を通じて詳細な運営状況や戦略が説明される見込み

主なトピック

• 2025年第4四半期のEPSは1.00ドル（前年同期は1.10ドル）、NFFOは1.03ドル（同1.00ドル）。
• 2025年通期の同社EPSは2.94ドル、NFFOは3.99ドルを記録。
• 2025年通期の同一物件（Same Store）NOIは前年比2.2%増加し、史上最高の居住者維持率を達成。
• 2025年中に計11物件を約11億ドルで売却し、9物件を約6億3,680万ドルで取得する純売却を実施。
• 2025年を通じて株主還元として配当および自社株買いにより約13億8,000万ドルを還元。
• 2026年通期の同一物件NOI成長率予想を0.5%〜2.5%、NFFOを4.02ドル〜4.14ドルと予測。

今後の見通し

• 2026年通期の同一物件売上高成長率は1.2%〜3.2%を見込む。
• 2026年通期の同一物件費用成長率は3.0%〜4.0%を見込む。
• 2026年通期の同一物件NOI成長率は0.5%〜2.5%を見込む。
• 2026年通期のNFFOは1株当たり4.02ドルから4.14ドルの範囲を予想。

主なトピック

• ERP Operating Limited Partnershipが25億ドルの新リボルビング・クレジット契約を締結
• 新クレジット枠の満期日は2030年12月3日（従来は2027年10月満期を置換）
• 最大10億ドルの借入枠追加オプション（タームローンや既存・新規レンダーの追加による）を保有
• 借入金利はTerm SOFRまたはDaily Simple SOFRにスプレッド（現在年間72.5ベーシスポイント）を加算
• クレジット格付けに応じたファシリティ手数料（現在年間12.5ベーシスポイント）が発生

今後の見通し

• 必要に応じて最大10億ドルの追加借入枠を活用する可能性
• 長期債務の信用格付け変動に応じたスプレッドおよび手数料の調整

主なトピック

• 2025年12月1日付でForm 8-Kを提出
• 2025年12月の投資家向けミーティング用資料をウェブサイトに掲載
• 掲載された情報は証券取引法第18条の「提出物」には該当しない規定となっている

今後の見通し

主なトピック

• 2025年第3四半期の1株当たり利益(EPS)は0.76ドルとなり、前年同期の0.38ドルから倍増した。
• 既存物件の売上高は前年同期比3.0%増、純営業利益(NOI)は2.8%増となった。
• サンフランシスコおよびニューヨーク市場が傑出したパフォーマンスを記録した。
• 第3四半期中に、約9,910万ドルを投じて自社株約150万株を買い戻し・消却した。
• テキサス州アーリントンの物件を約1億300万ドルで取得する一方、2物件を約2億4,790万ドルで売却した。

今後の見通し

• 2025年通期の既存物件売上高成長率の予測レンジを2.5%〜3.0%へ小幅に引き下げた。
• 2025年通期の通期EPS予想レンジを2.52ドル〜2.56ドルに下方修正した。
• 通期の正規化FFO（Normalized FFO）1株当たり予想レンジの中央値は3.98ドル〜4.02ドルで据え置いた。
• 沿岸部市場における低い住宅供給水準や雇用・所得の伸びを背景に、事業環境の先行きは引き続き良好と見込んでいる。

主なトピック

• 社長兼CEOのマーク・J・パレル氏がバンク・オブ・アメリカの2025年グローバル・リアルエステート・カンファレンスに参加予定
• イベントの開催日時は2025年9月10日午後2時45分（中部時間）
• ラウンドテーブルディスカッションの様子はライブウェブキャストで配信予定
• 同社は2025年9月2日に運用状況のアップデートも公表している
• 同社はボストン、ニューヨーク、ワシントンD.C.、シアトル、サンフランシスコ、南カリフォルニアなどに317物件（85,936戸）を保有または投資している

今後の見通し

• ウェブキャストのリンクは同社ウェブサイトの投资者向けページにて公開される予定

主なトピック

• 既存物件の売上高成長率は、2025年第2四半期決算発表時のガイダンスの範囲内で順調に推移している。
• 主要なリーシングシーズンを終え、引き続き高い物理的稼働率と強い契約継続率を維持している。
• 2025年通期の既存物件売上高成長率を2.6%から3.2%、物理的稼働率を96.4%と予想している。
• 2025年第3四半期のブレンドレート成長率ガイダンス（2.2%から2.8%）を再確認した。

今後の見通し

• 通期の既存物件売上高成長率は2.6%から3.2%を見込む。
• 通期の物理的稼働率は96.4%を見込む。
• 第3四半期のブレンドレート成長率は2.2%から2.8%を見込む。